【2025年最新】マンション売却査定完全ガイド｜高値で売る5つのステップと失敗しない戦略

重要な前提：本記事の内容は、地域差や市況変動により一般化が難しい部分もあるため、「あくまで目安・参考例」としてお読みください。最終的な判断は、実際に信頼できる不動産会社や専門家に相談されることをおすすめします。

マンション売却を成功させる鍵は、査定額を鵜呑みにせず「戦略的な価格設定」を行うことにあります。査定額はあくまで不動産会社の提案であり、実際に売れる金額とは異なるからです。

本記事では、査定の仕組みから査定額アップの方法、そして査定結果を武器にした具体的な売却戦略、さらには法的リスクまでを網羅的に解説します。初めての方でも迷わず進められるよう、ステップごとに要点を絞って紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

査定の本質とは？査定額と売れる価格の違い

査定価格・売り出し価格・成約価格の3つの違い

マンションを高く売るためには、まず「査定価格」「売り出し価格」「成約価格」の3つの違いを明確に理解する必要があります。

• 査定価格：不動産会社が「この金額なら3ヶ月程度で売れるだろう」と予測した価格。あくまで提案値であり、売れる限界価格ではない
• 売り出し価格：売主が市場に出す際の希望価格。一般的には査定額の5〜10%程度上乗せして設定することが多い
• 成約価格：実際に契約が成立した最終的な価格。一般的には売り出し価格の90〜95%程度になることが多い（ただし市況による）

重要ポイント：不動産会社によって査定基準は異なり、数百万円の差が出ることも珍しくありません。高すぎる査定額を提示して契約を取ろうとする業者も存在するため、高い数字だけで判断するのは危険です。

重要なのは、提示された金額の「根拠」です。近隣の取引事例や現在の競合物件の状況など、客観的なデータに基づいているかを確認しましょう。

参考：不動産情報ライブラリ（国土交通省）

査定とは何か？

不動産業者が物件の市場価値を客観的に評価し、「いくらで売れそうか」を提示する行為が査定です。一般的に「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定（詳細査定）」の2種類があります。

3種類の査定方法を比較！状況に合わせた使い分け戦略

マンションの査定には主に3つの方法があり、売却の検討段階によって最適な手法が異なります。それぞれの特徴を理解し、現在の状況に合わせて使い分けることが効率的な売却への第一歩です。

査定方法	精度	手軽さ	おすすめの状況	特徴・注意点
AI査定	△	◎	売却検討の初期段階、相場をざっくり知りたい時	メリット：短時間で結果が得られ、過去の膨大なデータを基に客観的な価格を提示 デメリット：個別事情（リフォーム履歴・管理状況など）が反映されにくく、市場の需給バランスを加味しきれない
机上査定 （簡易査定）	○	○	個人情報をあまり出さずに概算を知りたい時	周辺相場や公示価格、過去の成約事例を参考に行う簡易的な評価。オンラインや電話だけでも依頼可能
訪問査定 （詳細査定）	◎	△	売却の意思が固まり、正確な価格を知りたい時	実際に室内を確認し、設備や管理状況、日当たり、周辺環境などを考慮。物件の個別要因をより正確に把握できる

黄金ルート：まずはAI査定や机上査定で大まかな相場観を養い、実際に売却を決めた段階で複数の会社に訪問査定を依頼するのが最適です。いきなり一社だけに訪問査定を依頼すると、その価格が適正かどうかの判断がつきません。必ず複数の視点を取り入れ、相場の幅を把握するようにしてください。

参考：価格査定マニュアル（公益財団法人 不動産流通推進センター）

査定額を左右する重要ポイントと最新トレンド

不動産会社が査定額を算出する際、特に重視する項目があります。これらは「変えられない要素」と「努力でカバーできる要素」に分かれます。自分のマンションの強みを把握しておきましょう。

市場価格（相場）

• 成約価格と売り出し価格の違い：成約価格は実際に契約が成立した最終的な価格。売り出し価格は相場より高めに設定されるケースも少なくない
• 地域の需給バランス：同じエリアに似たような物件が多数売りに出ていると競合が増え、成約価格が下がる傾向。供給不足で需要が多いエリアでは高値でも成約しやすい
• 景気動向・金利動向：一般的に景気が良い時期や低金利の時期は不動産需要が高まりやすいため、価格が上昇する傾向

参考：不動産価格指数（国土交通省）

立地条件

• 駅からの距離：駅徒歩10分以内が理想的。バス便の場合は評価が下がる傾向
• 周辺施設：学校・病院・スーパーなどの利便施設までの距離
• 再開発の予定：将来的な価値向上の可能性も評価に影響
• 治安や周辺環境：学区の人気度、騒音、景観なども重要な要素

築年数と建物の状態

• 築年数と耐震性：築浅が有利ですが、管理状態が良ければ築古でも評価される。新耐震基準（1981年6月以降）かどうかも重要
• リフォーム・メンテナンス履歴：充実していると、築年数が古くても査定額が高まることがある

階数と眺望・採光

• 高層階や角部屋、南向きはプラス査定の大きな要因
• 日当たり、眺望、バルコニーの広さも評価ポイント

間取り・広さ・使い勝手

• ファミリー向けや単身者向けなどターゲット層を意識した間取りかどうか
• 収納スペースの充実度、動線の良さなども評価される

マンションの管理状況（重要）

特に近年は、管理組合の運営状況や修繕計画の健全性が厳しく見られる傾向にあります。国土交通省のデータでも、管理状態が良いマンションは中古市場での評価が維持されやすいことが示されています。

• 修繕積立金の状況：適切に積み立てられているか、不足していないか
• 共用部の清掃状態：エントランスや廊下などの清潔感
• 長期修繕計画：計画的に修繕が行われているか
• 管理費・修繕積立金の金額：月々の負担額も買い手の判断材料
• セキュリティ設備：オートロック、防犯カメラなど

査定前にやるべき準備とは？リフォームは不要な理由

訪問査定を受ける前、「少しでも良く見せたい」とリフォームを検討する方がいますが、基本的に売却前のリフォームは不要です。かけた費用分だけ高く売れる保証はなく、逆に「自分好みにリフォームしたい」という買い手のニーズを狭めてしまう可能性があるからです。

査定前に注力すべきこと

1. 徹底的な掃除と整理整頓
   • 特に水回り（キッチン、浴室、トイレ）の清潔感は査定員の印象を大きく左右する
   • 部屋の荷物を減らし、床面積を広く見せるだけでも、「広く使える部屋だ」というポジティブな印象を与えられる
   • ホコリや汚れが目立つ場所は入念に掃除
2. 軽微な修繕の実施
   • 壁紙の剥がれや床の傷、水回りの水漏れなど、目立つ部分は先に補修
   • 大規模なリフォームは必要ないが、印象面のマイナスを減らすことが大切
3. ステージングの検討
   • 家具やインテリアの配置を工夫し、モデルルームのように「暮らしやすさ」を演出
   • プロのステージングサービスを利用する事例も増加（費用対効果を検討）
4. 必要書類の準備
   • 権利証（登記識別情報）
   • 固定資産税納税通知書
   • マンション管理規約や修繕積立金の明細
   • リフォームや修繕の履歴がわかる資料（プラス要素として伝えやすい）

ネガティブ情報も誠実に開示する

重要：設備の不具合や過去の雨漏りなどのネガティブな情報も、隠さずに伝えることが重要です。後から発覚すると「契約不適合責任」を問われ、損害賠償請求に発展するリスクがあります。誠実な情報開示が、結果としてスムーズな取引に繋がります。

査定結果を活かして高く売るための売却戦略

査定結果が出揃ったら、いよいよ売却戦略を立てます。ここで重要なのは、査定額を参考にしつつ、市場の反応を見ながら柔軟に動くことです。

売り出し価格は「相場＋5〜10%」でスタートする

売り出し価格は、査定額の平均よりも5%〜10%程度上乗せして設定するのが一般的です。購入希望者からは値引き交渉が入る前提で考え、交渉に応じても手元に残る金額が目標額になるよう設定します。

注意：相場からあまりにかけ離れると問い合わせ自体が来なくなるため、近隣の競合物件の価格設定を常にチェックしましょう。複数の査定結果を比較し、各社の算出根拠を検討することが重要です。

媒介契約の種類を賢く選ぶ

不動産会社との契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。どの契約を選ぶかで、売却活動の進め方が大きく変わります。

契約種類	複数社との契約	自己発見取引	レインズ登録	報告義務	おすすめケース
一般媒介	可能	可能	任意	なし	人気エリアで物件の競争力が高い場合。複数業者を競争させたい場合
専任媒介	不可（1社のみ）	可能	7日以内必須	14日に1回以上	手厚いサポートを受けたい場合。じっくり販売したい場合
専属専任媒介	不可（1社のみ）	不可	5日以内必須	7日に1回以上	最も手厚いサポートが必要な場合。売却を完全に任せたい場合

選び方のポイント

• 人気エリアで競争力が高い物件：複数の業者に依頼できる「一般媒介」で競争させるのが有効
• じっくり販売したい場合：「専任媒介」を選び、一社と密に連携する戦略がおすすめ
• 完全にお任せしたい場合：「専属専任媒介」で最も手厚いサポートを受ける

注意：専任媒介・専属専任媒介の契約期間中に他の不動産会社と契約すると、違約金が発生する可能性があります。契約前に媒介契約書の内容をよく確認しましょう。

物件の「強み」を具体的にアピールする

査定時に評価されたポイントを、販売図面やポータルサイトの紹介文に反映させます。

• 「静かな環境でテレワークに最適」
• 「大型スーパーまで徒歩3分」
• 「南向きバルコニーで日当たり良好」

など、具体的な生活イメージが湧くアピール文を作成しましょう。可能であれば、プロカメラマンによる写真撮影やバーチャル内覧の導入も検討すると、閲覧数が格段に上がります。

価格交渉のコツ

• 相場データや査定理由をしっかり把握：交渉の際、「なぜこの価格が妥当なのか」を説明できると、買い手に納得してもらいやすい
• 売り手市場・買い手市場を見極める：
  • 需要が高い”売り手市場”では、価格に重きを置く戦略が得策
  • “買い手市場”であれば、家具・家電の譲渡や引き渡し時期の調整など、価格以外の交渉材料を積極的に提示
• 付帯条件の調整：価格だけでなく、引き渡し時期、管理費の精算、オプション設備なども交渉のポイント

売り出し時期の影響を考慮する

季節性を活かす：

• 春（3〜5月）：新年度・転勤シーズンで引っ越し需要が増えるため、売却活動が活発になる。最も成約率が高い時期
• 秋（9〜11月）：転職・異動による需要増加があり、年内に新居を決めたい人が多いため成約率が上がる傾向
• 夏（7〜8月）・年末年始（12〜1月）：市場が閑散としやすく、売却が長引く可能性が高まる

効果的なプロモーション

• オンライン活用：不動産ポータルサイトやSNSに加え、写真や動画、VR内覧などを駆使して物件の魅力を伝える
• 適切な販売チャネルの選択：
  • 大手不動産会社：全国的なネットワークや広告力が強み
  • 地域密着型業者：地元の顧客や独自の情報網に強み、きめ細かい対応
  • 不動産テック系：AI査定などの先端技術を活用して効率良く売却活動

契約不適合責任とは？売却後のリスクを理解する

契約不適合責任の基本

2020年4月1日の民法改正により、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変更されました。これは、引き渡した物件が売買契約で定めた契約内容に「種類や品質、数量」において適合しないと判断された場合に、売主が買主に負う責任のことです。

買主ができる請求

契約不適合責任では、買主は以下の4つの権利を持ちます：

1. 追完請求権：修補や代替品の引き渡しを求める権利
2. 代金減額請求権：契約不適合の内容に相当する分の代金の減額を求める権利
3. 損害賠償請求権：契約不適合によって生じた損害の賠償を求める権利
4. 契約解除権：契約不適合によって契約の目的を達成できない場合、契約を解除する権利

売主が注意すべきポイント

重要：

• 設備の不具合や過去の雨漏りなどのネガティブな情報も、隠さずに伝えることが重要
• 後から発覚すると損害賠償請求に発展するリスクがあります
• 「知っていながら告げなかった事実」は、契約書で免責と記載されていても免責されません（民法572条）
• 誠実な情報開示が、結果としてスムーズな取引に繋がります

契約不適合責任の期間

個人が売主の場合、契約不適合責任の期間は通常3ヶ月程度に制限されるのが一般的です。この期間は任意で設定できるため、不動産会社の担当者と相談したうえで、買主の了解を得る必要があります。

よくある質問（FAQ）

売却に伴うリスクや注意点

売却期間が長引くリスク

• 高値で売り出すほど買い手が見つかりにくくなり、売却期間が延びる可能性
• 売却が長引くと値下げ交渉に応じざるを得ない場合もある
• 一般的には3ヶ月以内の売却を目指すのが理想的

売却後の税金（譲渡所得税・住民税）

• 不動産を売却した際の利益には譲渡所得税や住民税がかかる
• 売却益が出そうな場合は、あらかじめ税理士や専門家に確認
• 居住用財産の特別控除（3,000万円控除）などの特例も確認

住宅ローン残債が査定額を下回る場合（オーバーローン）

• 売却金額だけではローンの完済が難しい場合、差額を自己資金で埋める必要
• 任意売却などの手段も検討する必要がある可能性
• 事前に金融機関に相談することが重要

地域特性や季節性

• 都市部と地方では需要・相場が異なり、売却にかかる期間や価格の動きも変わる
• 売り出し時期（春・秋が有利）を考慮した戦略が重要

マンションを高く売却する方法｜相場以上で売るための戦略と注意点

まとめ：査定はゴールではなく高値売却へのスタート地点

マンション売却成功への5つのステップ

1. 複数の査定を受け、精度と根拠を見極める
   • AI査定・机上査定・訪問査定を組み合わせて活用
   • 最低でも3社以上に査定を依頼し、各社の算出根拠を比較
   • 査定額の高さだけでなく、根拠の明確さを重視
2. 相場と売り出し価格の関係を理解する
   • 査定額、売り出し価格、成約価格の違いを把握
   • 売り出し価格は査定額の5〜10%上乗せが一般的
   • 相場や需給バランス、物件の個別要因を考慮した価格設定が鍵
3. 適切な媒介契約を選択する
   • 物件の競争力や自分のニーズに合わせて一般媒介・専任媒介・専属専任媒介を選択
   • 人気エリアなら一般媒介で競争させる
   • 手厚いサポートが必要なら専任媒介を選択
4. 売却戦略を立て、交渉やプロモーションで差をつける
   • 徹底的な清掃と整理整頓で第一印象を向上
   • ステージングやオンライン活用で物件の魅力を最大限アピール
   • 価格交渉では相場データを根拠にした柔軟な対応を心掛ける
   • 春・秋の繁忙期を狙った売り出しを検討
5. リスク管理と法的知識を身につける
   • 契約不適合責任を理解し、ネガティブ情報も誠実に開示
   • 売却期間が長引くリスク、譲渡所得税への対処法を事前に検討
   • オーバーローンの可能性を確認し、必要に応じて金融機関に相談

マンション売却は人生の大きなイベントの一つです。査定をうまく活用し、的確な情報と戦略をもって臨むことで、高値かつスムーズな売却を目指しましょう。

まずは机上査定やAI査定で相場感を掴み、掃除や書類準備を整えた上で訪問査定に臨みましょう。そして、複数の専門家の意見を聞きながら、市場の需要に合わせた柔軟な販売活動を行うことが成功への近道です。

大切な資産を納得のいく価格で売却できるよう、本記事のポイントを参考に行動を開始してみてください。

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免責事項：本記事の内容は情報提供のみを目的とするものであり、不動産売却やその他投資商品等への勧誘やアドバイスを行うものではありません。地域差や市況変動により一般化が難しい部分もあるため、最終的な判断は、実際に信頼できる不動産会社や専門家に相談されることをおすすめします。

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